Ann姐投資睇樓記 【菁雋 T Plus】




這個盤菁雋市傳超額38倍入票,排隊睇樓市民高峯期吸引過千人咁。我在外地睇樓收到學員不停問「呢個盤得唔得? 得唔得?」「Ann姐你點睇?」 ,這樣潛台詞是買咗會升嗎,會升幾多。 點解呢個盤「紫禁城咁大,皇帝都只係瞓張床」屯門劏房名盤(首推出細絕全港128呎)今年1月冷清清,家陣「萬人搶」,因為封盤5個月後重推「以價勝天下」。抵唔抵,讀者們,一齊睇下菁雋由價錢到配套的「科學與藝術」分析 (Credit:謝謝 cMoneyHome樓盤點評組副隊長Mr.Hero幫手整理💖)

菁雋層樓發展形成史

最初由建築商俊和發展將菁雋全幢物業轉售俾「舖王」鄧成波,而層樓繼續由俊和興建變成現樓。到咗2018年5月,內房企業佳源國際宣佈,以逾26億向鄧成波購入3項物業,其中包括菁雋這樓盤70.1%股權

位置 ★★★☆☆

菁雋坐落於屯門景峰的青棉徑2號,位置距離輕鐵景峰站大約幾分鐘步程。住係呢度出入,是可以在景峰花園附近搭巴士來往荃灣市中心、港鐵葵芳站及九龍果邊包括藍田站、美孚等。

講多少少,景峰輕鐵站距離兆康站約2站之隔,屯門市中心站3站,不過景峰站只有巴士614和614P線,班次也比較疏落。除此之外,站附近有九巴出葵芳,上水,藍田和灣仔。

▼菁雋開盤,排等睇樓▼

 

戶型 ★★★★☆

以細單位計戶型算多元化,標準戶有 348伙,位於7至20樓,樓底高度由10呎2 (3.1米)至12呎3 ( 3.75米), 單位細小但樓底夠高,預咗你自己要花心思裝修要高空發展。實用面積由128呎至387平方呎,大部份單位配置22平方呎露台及16平方呎工作平台

整座屋苑共有19層,其中13層為住宅樓層,除了頂樓每層有8伙,其他住宅層數均有29伙。

樓盤特別之處,在於大部份單位為開放式間隔,而且面積都不多於200呎。而最細小的單位更只有128呎,所以菁雋被網民稱之為「龍床盤」Dragon Bed House。

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睇實盤後看法如下:

社區評價 ★★★½☆

屯門景峰區是屯門的二線區份,區份没有大型商場,不過有基本超級市場,各種小店,飲食方面大型快餐例如M記,晚上的景峰有大排檔,打冷和酒吧。如要購物,住客只需從景峰輕鐵站乘座輕鐵到杯渡站以到達屯門市中心。由於不是座落市中心,該區的感覺比較上街坊,不會遇到內地客,所以環境不至於嘈雜。另位要注意景峰只有櫃員機,並没有銀行。

間隔★★★★
單位主打開放式,由128呎至171呎,一房便有227呎至246呎,兩房389呎。從肉眼所見樓底約有十呎。

開放式單位感覺便等如一個大學宿舍這麼大,基本上20秒內一眼已經睇哂全相。廚櫃佈局有於洗碗盤+電磁爐櫃與雪櫃微波爐櫃分隔,對傢俬擺放要特別考慮或收樓後可考慮揾設計師幫手,因為要啲功夫。

【一房單位是227呎】
開門後左手便是房間,右手是廁所,直行便是客廳,四四方方,走廊位減至最低,誠意十足。較奇怪的是客廳底下會有玻璃。另外246呎單位同樣不錯,見不到走廊位。

【兩房單位: 其中一個是389呎】
兩房以客廳分隔開,不是並排,所以減少了走廊浪費的空間。房間以玻璃設計,感覺開揚。廁所是不是黑廁,唯要注意單位向北,除了主人房向景峰區內,客廳與細房面向青山公路位置。有見及此,發展商使用有隔音能力的玻璃,以減低噪音問題。如不計方向,這個2房間隔是近期睇新樓中最滿意的一個。

 

設施 ★★★☆☆

暫時根據當場地產代理,屋苑內有平台公園,健身室和卡拉OK房。


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價錢 ★★★★½

這個盤最注目的吸睛是入場銀碼細,吸引大量買樓上車市民,以6月推出價單為例,最平的單位賣174萬(入場費174萬是去年底推出時,面積相若單位約290萬,現在「便一球」賣盤),而227呎就賣320-360萬不等。而附近景峰39年舊樓多寶大廈246呎都要成340至365萬。而置樂三寶差不多面積都要至少330什至390萬。

租金回報,如果以227呎360萬的單位計算,多寶大廈租金約每月7800蚊,假設新樓租每月9000蚊,租金回報可達3厘。因此,作為投資者,能在非市區中做到3厘租金回報,已十分不錯。

 

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