【Ann姐上岸原理】40歲打工越打越窮? 如何5年買3間樓? | 樓市入門




Ann姐上岸原理專題成立,希望以自身故事鼓勵香港人,分享Ann姐(筆者),一路走來的「置」富康莊大道。同時,藉此跟期望值負數的香港人,談談N條置富之道,看看置富通道(海外樓及香港投資)。我雖談不上成功,但也在往成功旅途之中。有人慨嘆40歲打工越打越窮, 如何5年買3間樓? 今次我們一起談談這方面~

小時候,跟大部分香港人相比,我普通但幸運,一家八口有幸住在公屋。(沒錯,沒想到,窮得只剩下公屋原來是幸運的一群) 。讓我真正明白到,未能安居,豈能樂業。有公屋,雖說是幸運,亦難逃不能置業的命運。

▼ 感謝屋企人帶給我愉快的成長空間及自由闖天地 ▼

曾經也認為,買樓與我是兩條不會相交的平行線。能夠負擔首期已經是天方夜譚;有一間屬於自己的物業,這種佛系買樓的FF也不敢。後來,當我認識到「置至致」- 置業以至致富,用資產追資產,一變二,資產倍增。我就明白到箇中道理,致富源自置業。

致富源自置業,說來天下無敵,實行卻無能為力。身處已經連續8年榮獲「全球樓價最難負擔城市」,一句「哪有錢?」就把這句話狠狠地擊碎。筆者當然不能同意更多。(按:那你還要寫文教讀者上車置富?問題的精結是沒錢啊!) 放心,我不會煲心靈雞湯,更不善於講Impossible is nothing般正能量金句。

就是知道大家錢不多…既然不能向錢看,唯有向前看,先別想香港這個瘋癲的樓市作為你的起步點。那只是全球石屎森林中,一棵微不足道的小小搖錢樹。用資產追資產,狙擊異國,回歸本地,亦為時未晚。

▼ 筆者(Ann姐)參與「Ben Sir 睇樓團」節目作為節目顧問及嘉賓主持  ▼


世界這麼大,磚頭那麼多,怎樣才能選中對的,點石成金?想一擊即中,必先「買屋及烏」,買屋一併買下當地政治、文化以及經濟。每個因素影響樓價的變數。要認識需要深度的分析,先簡單辨析幾個近年興起的N個海外投資熱點。一生三宅, 一生四宅是有可能!





30歲前換個富腦袋思維

例子以2015年樓市走勢假設 :  用340萬買入觀塘區曉華大厦480呎單位。當時中原城市指數為130-135點。8成按揭每月供款10,259元。計一計數(用2.15厘利率),根據本金是5,386元 , 利息4,873元。 12個月本金有65,262元 , 全年利息是 $57,834。如果你當租樓費用,即是全年付的是$57,834。

有人會諗買樓想起要供三十年,好納悶…. 多想一下,每個月都要供樓,真的是你養這層樓嗎? 好多正值壯年打工的年青人 (27歲-35歲),拼命上班開OT,以為升職就可能是財務自由的階梯。較少花心思了解 現金流、投資方法,資產增值等領域。以為層樓是用來住的,每個月都要供樓,好辛苦養這層樓。如果想層樓養你,就要變身! 把腦袋打開,換上投資者的思維。即是做功課 (另一文章 : 了解投資做功課的思維) ,買樓幾年後,投資者會學習樓宇按揭加按財技,多買幾層樓收租。


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你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。(不能怪人)白白從自己手裡溜走真正的財富機會。這當然與踏入財務自由無緣。
這套思維方法並不難學, 我們十年兵團戰績,只需花3小時學習,助你打開財富之門!
—  Anthony Sir x Ann姐 主理!! —



5年買3間樓 ?

了解以上思維,當時約340萬元,現在接近480萬元,賣出之後連同幾年供款本金大約有140萬元,傳統做法,一間可以拆兩間或換更優質的樓。但辣稅出現,香港人買第二間樓要有15%稅,又要有過入息壓力測試。第二間樓得不易擁有。這樣路不轉人要轉,作為有心目標資產倍增,建議不妨考慮大灣區、海外樓和一些投資非住宅的項目進行投資。最近好多展銷會賣相關項目,我也去過好多個賣樓活動及講座,自覺當中有7成以上是伏,建議多維思考才下注。不宜只看租金回報就落搭。總結,一間香港,一至兩間海外或國內,會是一條不錯的現金流大路。

年青人買第一層樓,要又住又賺!
想做到又住又賺,第一步是…不能出錯!

 

未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏?

就得再做功課。不同時間,不同政策,就有不同新星出現,過去跑贏的地區,可能價格已經反映了利好因素,不代表將來會繼續跑贏。想尋寶?很多因素配合,一方面要勤力,多睇樓、多做功課。另方面,要培養分析能力、眼光,要磨練議價、增值技巧,往後再詳談。

當然有幾個前提:
第一,你有足夠的入息,通過壓力測試。
第二,留意按揭門檻,例如若樓價高於600萬元,就不能借到80%,例如800萬的物業,準買家只能借60%,那就失預算了。

事實上,物業價格在不同時候,升幅跌幅都會有所不同。過去幾年,政府不斷推出「辣招」、收緊按揭,細價樓樓價遠遠跑贏大市。

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《 日本 》
香港人的鄉下!  當中以東京最為值得投資。除了2020年東京奧運,將會有大量相關的基建外,商業重鎮的地位,於可見的將來,也不會被取替。除了東京,大阪的升值潛力亦不容忽視,6月生效的《住宅宿泊事業法》,把大阪列為民宿特區,一年365天都可以經營民宿。而且,日本開賭法通過,全日本第一間賭場有機會於2021年降臨於大阪!賭跟一地經濟的關係,看看澳門就知道了。

▼ 2011年開始在日本多個地方又玩又睇樓 (新樓/ 中古樓也會留意)▼

例如東京中古樓 (即是 二手樓) , 火熱旺區二百呎約港幣100-120萬。樓齡一般30幾年,如果旺的地方出租不用擔心。但賣走能力是視乎地點及質素。想賣走流轉快,地區及選取樓齡較輕為佳。注意買日本樓賺錢還要有多重層面,要多做功課。

 

《 台灣 》
根據台灣營建署的統計,台北人也要不吃不喝15年才能負擔買樓。樓價的升幅,有望成為下一個香港。港人以約6折的價錢就能在台灣置業。既言語,買樓亦相對輕鬆。

《 馬來西亞 》
馬來西亞被視為中國實現「一帶一路」最重要的合作夥伴,中國對馬來西亞的投資大幅提升。加上,令吉眨值,變相7折買樓。MRT捷運開通後,亦大大提升馬來西亞樓價的競爭力。現在香港人多選擇在吉隆坡、新山及檳城等地。我個人多留意第一選是吉隆坡的 KLCC 市中心範圍。

 

《 大灣區 》
最後就是不能不提的大灣區。粵港澳「大灣區」包括11個城市,

很多人以為大灣區是一個地方,實質是,個2區9市,共11個地方合作發展計劃,包括香港(特區)、澳門(特區)、廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、江門、珠海、肇慶。簡單而言,就是希望發展大灣區成為中國的矽谷。當中會涉及很多相應的基建。換言之,大灣區內的地方與地方之間,可達度(Accessibility)將會提升,即是價錢亦會上升。了解大灣 [ 按 ]

▼ 筆者多年前購入大灣區物業,置業經驗跟香港大不同。其中難忘是需要先到內地分行重新開戶,以作將來買賣樓收款時之用;同時亦不要奢望從香港銀行的人民幣戶口直接匯款到內地買樓。 建議開通國內 Wechat 及 支付寶,曾買樓有些雜費可以即時付 (有時現場不收現金) ▼

粗略的簡介後,好像每個地方都值得秒速入市。奉勸大家千萬不要輕舉妄動,他鄉沒有太多故知,他鄉遇中伏就有機會。投資海外樓並非表面如此,而是因地方而異,各處鄉村各處Do’s & Don’ts,不幸Do the Don’ts,那就徒勞無功~接下來,每星期都會有文章跟短片,與大家交流一下海外樓的資訊~有興趣的話,歡迎各位Subscribe這個Page,下星期再見!

作者 Ann姐
財經書作者 :

「買樓上車防中伏」「上車又住又賺」「買樓財富十級跳」

節目:
「Ben Sir 睇樓團」 顧問及嘉賓主持
「有樓萬事足」「蝸居宅急變」顧問
「經濟一週」財經專欄作者

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後記 : 

這文章足足花了7日,上飛機都擔心未能完稿🙈。 不是催人買樓,只想以過來人身份談一談心路歷程💕

你們在文章的 share & like 真的會是好大鼓勵☺


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