今次樓市下跌，仍未見底? 最少到目前為止，仍未見到見底訊號，過去兩年，樓市升了很多，由2016年的底位，到2018年的高位，樓價升了四成多，未來幾個月或會再試低位… 【2019買樓上車，月入要幾錢? 】>> 全文分享在底部!

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Anthony Sir : 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。 2009 年首創協助，超過3000個年青人成功上車財務自由。同時為商業電台「星火燎原」地產環節嘉賓主持，曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、晴報、明報、星島、iMoney等專訪

Ann姐 : 多年分享驗樓及樓宇按揭資訊，是《經濟一週》專欄作者及電台客席財經主持。FB粉絲多達10萬人。

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文章分享:

【2019買樓上車，月入要幾錢? 】

買樓上車- 讀者來信 : Ann姐、Anthony Sir你們好，最近在書局發現你們的新書，一口氣看了「買樓上車防中伏」及「財富十級跳」財務自由系列兩書，得到很大的啟發，看見書中講述你們的同學都可以精明成功上車，而且樓價升了很多，深深體會到過去幾年錯過了很多機會。

身邊的朋友經常說2019買樓上車，上車首期要百幾萬，唔好諗啦！看過你們的書，才知道自己中伏！原來識甩名按揭借8成、善用擔保人原來咁重要! ，70幾萬就可以上車。

除了努力工作之外，我亦學習投資，今年股市旺，2018年初的時候我亦買了點騰訊（700），在高位買了，蝕了點錢，現在只有近80萬，距離目標不遠，不過要點先可以借到8成按揭呢？朋友說很難的，是這樣嗎？人工要有多少，才可以通過壓力測試呢？
讀者 Dick

回覆讀者來信

上車不是夢！努力啊！相信你會很快實現上車夢想！

現今的樓價的確比之前升了不少，400萬以下更加進入倒數階段，不過由於600萬以下的單位還有很多，都可以借到高成數按揭，上車夢還是可以實現的。不過真係要快！如果樓價繼續上升，可能連8成都做唔到。所以一定要盡快學習，盡快實踐。

1) 市場還有細價上車盤嗎？

近年細價樓升幅遠遠跑贏中高價樓，其中一個原因是按揭。

如果你希望可以借盡9成按揭，在金管局指引下，必須是400萬以下物業，過去一年樓價亢奮，各區400萬以下放盤確實比之前少，但並不代表沒有，只要細心落區搵，還是可以搵到的。如果想選擇多啲，就要到下一個門檻600萬，根據金管局指引，600萬以下可以借到最高8成按揭，仍然可以用高槓桿上車。

Ａnn姐 : 展望2019年，樓價是持續調整抑或已見底反彈? 請看參考，就是反映現實和潛在購買力的香港M2（廣義貨幣供應量）數據。另外如果上車時準備好樓價下跌2-3成的心理準備，才瞓得安心。置業是一個長達十年甚至廿年的投資行為，誰笑到最後? 真係要睇未來有防守力（holding power）。

現在400萬的物業，主要集中在新界區的單幢樓或細屋苑，若不介意樓齡稍高，市區亦有一些這個鎷碼的物業，不過揀的時候就要小心，因為如果樓齡太舊，或者物業的質素有問題，例如日久失修，就有機會借唔到高成數按揭。至於600萬以下的選擇仍然有很多，很多上車屋苑現時價碼都在500萬左右。

2) 怎樣才借到8成，甚至9成按揭呢？

近年政府不斷出招，借按揭的確比以前難。

現時700萬以下的物業一律只可以借60%按揭，然而年青人上車，可以透過銀行向按揭證券公司申請按揭保險，最多可以獲得額外的20%~30%按揭，相當於樓價80%~90%。

Anthony Sir : 當危機殺到，樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%，失業率處於2.2%超低水平。金融風暴殺到，失業率一年間飆升至6%樓上，GDP負增長8%。同樣金融海嘯期間快落快上，逆轉速度難以想像。

3) 新樓好定二手好？

樓市好的時候，新樓普遍開價是會比較貴，不過勝在優惠多，尤其是很多樓盤目標是上車客的，甚至會提供高達9成的按揭，其至提供所謂的呼吸Plan，審批非常容易。

4) 當然新樓的高成數按揭計劃，先甜後苦，要做好計劃。

如果你的收入夠，只是因為非穩定而不能借9成，如果遇上值得買入的新樓，可以一試。如果你的收入本來就不足，那就不要勉強。正如剛才說，新樓開價會比較貴，但也不是沒有能賺錢的新盤，之前我們有同學抽到匯璽、Grand Yoho、利奧坊等等，第一批價錢都很便宜，到現在都已經賺了大錢，至於甚麼新樓才是值得買呢？講座再跟大家分享。

如果二手呢？借按揭就要跟足指引…

就以600萬為例，最多可以借8成

供款佔入息不可超過50%；
壓力測試（按息加3厘）後，供款佔入息不可超過60%；

咁即是要幾多人工呢？

舉例：按息2.35%、壓測5.35%、供款30年、按揭成數80%

如果搵到400萬樓，甚至可以借盡90%

根據金管局最新指引，如果要借90%按揭，要符合幾個條件…

供款佔入息不可超過45%；
壓力測試（按息加3厘）後，供款佔入息不可超過55%；
申請者必須要有穩定收入；
申請者不可以擁有其他住宅物業。

咁即是要幾多人工呢？

舉例：按息2.35%、壓測5.35%、供款30年、按揭成數90%

買一個400萬上車盤，要有近39,000元固定收入。

買一個600萬上車盤，要有近46,000元固定收入。

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這套思維方法並不難學，我們十年兵團戰績，只需花3小時學習，助你打開財富之門!
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