劈價路線圖 | 財務自由速成班 | Ann姐




每天都是劈價新聞。不過走到前線,究竟目前是否如此恐慌?減得最勁地區又係邊度? Mark Twain經典名句:”History doesn’t repeat itself, but it rhymes. (歷史不會重複,但會押韻)”   — 分析分享 : Ann姐 x Anthony Sir

 

(Pt. 1) 幾個月前代理說:「唔創新高,買唔到樓!」
今天代理說:「唔減價,賣唔到樓!」

市場氣氛變得很快,幾個月前每天都是創新高的新聞,絕大部份的專家學者一致睇好,不到幾個月,全城睇淡,每天都是劈價新聞。不過走到前線,目前還未算是恐慌性拋售,所謂的劈價成交,暫時仍然是個別例子,例如不久前有報導說九龍灣得福花園,有個低層單位劈到500萬,呎價僅逾1萬。

其實是一個地下單位。近日一個得寶花園成交跌穿400萬,筆者親身睇過,其實是一個一樓單位,還有一個後門出去污水渠滿佈的公家平台,一般買家都唔敢買。其他正正常常的單位呢?叫價、成交價都有回落,與高位比較大概回落了一成至兩成,視乎個別樓盤而定。

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(Pt. 2) 首先爆出劈價新聞的,當然是幾個最大的屋苑。

例如沙田第一城、嘉湖山莊等,由於伙數比較多,對於跌市會比較敏感,再加上知名度高,備受大家關注,記者朋友當然搶先報導,劈價新聞自然搶先瘋傳。例如沙田第一城,細單位在高峰時叫價超過600萬,最近見報導說500萬就有交易。至於嘉湖山莊,兩房之前賣到接近600 萬,最近代理報盤,大約450萬左右就有交易,跌幅逾100萬,至於三房跌幅亦差不多,算是跌得比較利害。

(Pt. 3) 同樣是新界東及新界西…

尤其是一些之前炒得過熱的上車屋苑,跌幅較大亦是正常,例如同是沙田區的河畔花園,高峰時呎價高見2.2萬,比質素相若的港島樓還要貴,難以理解,今次當然亦要作出相應調整,或者可以叫做消化,即使成交價大幅回落,呎價仍然高企1.8萬。

至於新界西的戰線,有報導說東涌屋苑劈價甚狠,呎價跌破1萬,不過睇成交都係比較大的單位,至於細單位呎價仍然守得住。另外元朗區的一些半新屋苑,例如Yoho Town、尚悅等,陸陸續續都有不少劈價新聞,也收到一些代理的減價報導,可以留意。

(Pt. 4) 至於市區方面,劈價新聞比較少…

尤其是一些舊區,單幢物業好似仲未識得點反應,或者因為大部份貨源都在收租投資者手上,所以未見顯著回落,不過市區單幢樓的生態就是這樣,升又升得慢,跌又跌得慢,要看之後的發展。東九龍屋苑較多,跌幅比較多,除了剛才提到的九龍灣,將軍澳及康城亦不時有劈價新聞,最近收到比較多的是康城的大單位。西九龍方面跌幅相對比較少,筆者現時住的九龍站,高鐵通車,冇乜業主肯大劈價,成交很少。至於奧運站,叫價亦有回落,但不算狠。

(Pt. 5) 至於新樓,發展商更加唔肯減…

跌市唔肯減,自然會滯銷,所以近期很多新樓盤都賣唔晒,部份甚至可以用冷清來形容。唔想減價,唯有推出其他優惠來吸引買家,開細則固然是不二法門,但最近好多細則都賣唔出,發展商唯有用其他方法應對,收到代理報來,部份樓盤呼吸Plan重現。

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