買樓前精讀 : 信貸評級中伏哭了! 按揭唔批,高息4原因 | Ann姐按揭班 (transunion)




 

香港樓貴不貴? 問十個,十個都話貴。但市場需求、優質父幹支持及自由市場下,仍然家家有求。當你經過千辛萬水終於夠首期可以上車! 首期連雜費現況最少入場是60幾萬起,如果想買500幾萬,就要準備100萬。  最近睇群組討論區,有準買家王先生描述在母親支持下買樓,事前代理話做到按揭,可能因信貸評級不良及收入證明不齊全,結果係按揭上唔到會。最終無奈要撻訂,痛失約70萬又一肚氣好像俾人呃咁!從客觀角度,如果準買家信貸評級唔識、向銀行借錢文件準備唔做、壓力測試唔識計….. 這樣真是很易中伏!

1. 買樓上車必要做功課

很多年青朋友心急上車,未了解清楚就簽約買樓,以為可以借到8成甚至9成的高成數按揭,最後卻因為種種原因而不批,只能夠借到6成!由於沒有足夠資金做首期,最終被殺訂,賠償雙方佣金,損失慘重!以下是3種經常出現的情況。

▼初次買樓要了解基本流程,包括揾樓、估價、簽臨約細節及按揭申請等 ▼

2. 簽約之前,最好先找銀行估價

買二手樓其中一個最常見的中伏位,是買入單位後發現估價不足。

無論旺市也好,淡市也好,也經常會出現這種情況。旺市的時候,業主開價自然比較進取,甚至睇住銀行估價開價,例如一個銀行估價500萬的單位,業主或會開價550萬,挑戰新高位。最近樓市氣氛轉淡,以為業主開價不會遍離估價?那就錯了!是的,業主開價可能會沒有那麼進取,問題是在淡市的時候,銀行為了平衡風險,很多時候都會調低估價,例如最近類似單位成交550萬,銀行或會只估到500萬,同樣出現估價不足!

如果新手買家經驗不足,簽約前不懂得先找銀行估價,唔知道估價不足,那就出事了!例如你想借8成按揭,買入價是550萬,如果估價估得足,借足8成,按揭貸款就是440萬,首期就是110萬。然而如果銀行估價不足,只估到500萬,借8成即是只能批出400萬按揭貸款,換句話說,你要付的首期,就是550萬減400萬,即是150萬,比最初預算110萬,多出40萬!如果拿不出這筆錢,最終的結果,又是被殺訂,及賠償雙方的經紀佣金!

3. 信貸評級你要識

當你向銀行借錢買樓,銀行會取你信貸評級作為參考。如果評級太差,分分鐘拒絶你的q按揭申請。 信貸評級分A 至J (共十級),A級是最高評級。其中買樓上車準買家較關心的是:貸款會受信貸評級影響。例如A級的買樓人 實際年利率 (APR) 可少於5%,而J級的則可高達45%或以上,借錢的利息支出立即增大或者銀行 考慮完直情拒絶批核。現時高優惠利率為5.25% (一般用於中小型銀行) ,規模較大的銀行一般則採用5%的低優惠利率。

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

4. 影響信貸評級: 信貸使用度

信貸使用度是以信用卡結餘除以全部信用卡的信貸總額所得。只使用一張信用卡的話,結餘對信貸額比率相對較高,即使卡數無增加,也有機會因為信貸使用度過高而影響信貸評級

— 用2個例子比較 — 

1張港幣10,000元信貸額度的信用卡 ,  結餘是港幣8,000元 ,
信貸使用度 = 8,000 / 10,000 = 80%  (太高,要「執靚」信貸紀錄)

有2張港幣10,000元信貸額度的信用卡,總信貸額度為20,000元 , 結餘是港幣8,000元貸使用度 = 8,000 / 20,000 = 40% (最好保持45%以下)

注意信貸組合包括你擁有不同類型的信貸,例如信用卡及按揭。此外,擁有的帳戶數目,亦會影響到閣下嘅評分。如果你準備買樓,記得好好做功課,多了解你在環聯信貸的信貸評級。 

5. 揀樓的時候,又要留意物業質素。

如果你想申請高成數按揭,除了要過銀行這一關,還要過按揭保險公司一關,審批會比較保守,物業質素影響更大。

例如凶宅、凶宅同層等,通常都估唔到價,莫說借高成數按揭,甚至借錢都難。又例如物業有僭建、有維修令等,亦會出事!未必借唔到,但由於這筆貸款的風險比較高,按揭保險公司未必願意承保,銀行亦只能夠批出較低成數,例如6成、5成等。

所以睇樓的時候,要留意物業的質素,有沒有異樣,同樣要睇清楚物業查冊,看看有沒有僭建、維修令、訴訟甚至被釘契等。即使查冊沒有問題,有時候如果物業樓齡太高,例如四、五十年甚至更大年紀的舊式洋樓、唐樓等,又例如你買入的單位,又或者樓上樓下多個單位,被間成劏房等,銀行職員驗樓的時候,都可能會考慮到相關的情況,或會影響樓宇結構,亦會減低按揭成數。

如果新手經驗不足,貪平買入有問題單位,那就出事了!銀行初步估價的時候,可能只是根據表面資料作評估,若發現單位有僭建,有維修令,甚至被釘契,做到高成數按揭的機會很低。例如樓價是500萬,你預算借8成按揭,即是借400萬,首期100萬,如果最後銀行只能借6成,即是借300萬,首期就要200萬!對很多年青打工仔來說,忽然間又如何找到100萬呢?又是被殺訂收場!

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6. 物業沒問題,估價估得足,是否就可以借到8成?

當然不是啦!很多人在申請的時候出事!

政府多次收緊銀行按揭,要順利借到8成按揭並不容易。例如入息不夠,計錯數,過不到壓力測試。又例如未能提供足夠文件,例如未能提供稅單、入息証明、工作証明等,又例如收入極之不穩定,又例如信貸紀錄不良,又例如有其他貸款沒有計算,多種因素都會影響按揭貸款。

▼ TVB節目【有樓萬事足】如何在樓價高企的年代,用盡方法置業▼

去年Ann姐與Anthony Sir協助TVB拍攝的「有樓萬事足」當中有個個案,主角自己做網購生意,雖然收入非常可觀,但卻沒有完整的入息証明文件,同樣無法借到高成數按揭,最後又是同樣的結局,被殺訂及賠償佣金。

文 :  Ann姐 

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