【Ann姐按揭班】私樓真係好得過居屋?從按揭出發 | 買樓上車入門




買樓難上車難,小市民對售價有52折的新居屋存有憧憬,抽居屋又毋須「先畀錢」,吸引力自然大….   

 

 

 

 

參考 1 :

網民熱話:私樓真係好得過居屋?

今時今日買樓難上車難,小市民對售價有7折的新居屋存有憧憬,抽居屋又毋須「先畀錢」,吸引力自然大。有網民未雨綢繆,開帖論升值潛力,究竟居屋好抑或私樓好呢?

新居屋熱哄哄,近日討論區有人開帖來個私樓、居屋大比併,並指「私樓可以放租,可以加按自由得多,但居屋限制多多,抽到反而未必係好事…私樓跟居屋到底哪樣好?」

撐私樓的人始終認為居屋的限制多,只適合純自住,「重點係居屋唔能夠放租」、「難套現限死自住」。香港人凡事都會諗定後路,開帖者創意無限指「萬一衰到無嘢做,我仲可以一邊瞓街一邊收租,如租金高於供款及使費,每月還可以提供應急現金流。」被網民「大讚」有創意。

都話香港人「利字當頭」,其實,居屋只要補地價都可以放租或在自由市場放售,有網民坦言「如果抽中高層靚單位即補即賣即賺」。眼見網民想拿新居屋搵快錢,有網民就發聲話「居屋係畀實力無咁好的人上車…」

不過,要有回報又唔想付出大有人在,有人大呻居屋補地價成本高昂「唔着數」,即使補地價出售亦困難,「真正白表自由市場成交有幾多???住左3、5、10年之後想賣居屋???難!!!!!」

樓價升值的潛力自然是討論的重點,有網民提到如果補地價的居屋與私樓市場不遑多讓,私樓的升值潛力較大,「而家啲居屋自由價已經好貼私樓,之後走勢可能無咁好啦!」又指「居屋係無可能贏私樓的升值能力。」

居屋真的一無是處嗎?有網民認為居屋性價比較高,以較平的樓價得到面積較大的空間,而且私樓不一定樣樣都好,「私樓都好多級數,幾十年平價私樓,低收入老業主多,部分環境保養比新公屋更差,住戶質素參差。」

正如網民所言,私樓好定居屋好,「要睇荷包」,「自己供得輕鬆,面積夠住,質素接受到,就係好」。看似廢話,但又一矢中的。不過,點都好,都係要碰碰運氣抽居屋的。

 

參考 2 :

諗sir,

你好,2年前剛好睇到你的書,之後一直追睇你的BLOG及上你的收息班,獲益良多。知道後生要儲多D錢,所以呢幾年一直努力工作儲錢,以及不斷睇樓。直至今年終於見到樓價有調整,就之前你的文章所提及,計好自己條數及風險,就可以上車。因為大市很難估,所以很希望上車前再向你討教一下,希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。

白表買入居屋VS私樓問題(400呎3M左右 vs 300呎3.5M左右)

1.市場上,某些地區居屋比同區私樓平均實用呎價平3至4成,想了解一下,一般居屋有什麼比不上私樓? 令其低水一點的原因何在? (在借貸成數問題? 建築用料? 供款年期短? 其他限制?) 2. 如之後想出售或加按購買其他物業,有沒有限制? 3. 白表買居屋VS私樓,你建議哪種? 希望能得到你專業意見,謝謝你的耐心回應。

力爭上游的魚毛

ANSWER: 由於讀者發問時未列明細節,且由起始講解一下什麼是居屋。筆者對居屋買賣不太熟悉、最好的方案是打電話去房委會、佢地會再轉介去所屬區份的事務主任答問題(當然、事務主任一日去十幾次廁所、又忙影印、又要處理區議員轉介黎既緊急上樓個案、故千祈唔好預佢快答你。)

居屋價勝私樓案例

居屋同私樓分別,在於買居屋時如果你有綠表(或白居二資格),就唔使比地價、不知道讀者有否留意到居屋低水之原因、是否忽略了這一點? 若要賣居屋比非綠表或白表人仕、就要補地價。不過,已補地價的居屋成交價和私樓比校、我同意呎價亦有一定距離。原因如何? 買私樓買的是身份、買地址、買鄰居、這些都是居屋沒有的。當然有些私樓已極之居屋化、本身冇會所,平日管理只有基本服務、你見大埔廣場大埔中心的呎價拉得很近就屬此例。大埔中心是私樓,樓齡31年、實用呎價約7200元。大埔廣場是居屋,樓齡32年、實呎7700元,屬少有居屋呎價贏私樓的個案。

地理上大埔廣場是好一點點、而兩屋苑的住客已冇分別。筆者認為,大埔廣場作為居屋,亦可跑贏大埔中心之主因,是廣場的補價因子很低(好像只有20%)、同一般居屋30至50%少很多。令不少業主將單位補地價出售、而補價買大埔廣場返黎既業主、根本就將單位當私樓賣。係大埔中心之格調做不上去既時間、中心同廣場兩者無分別、令大埔廣場「居屋味」失去。

補地價機制為業主要將賣樓時的價格,減去當年買入之價格,再乘與因子補予房委,變相將利潤分比政府。若要加按、都要先補地價、須知道今時今日有些銀行有補價貸款、讓居屋業主不用煩惱點借錢黎先補價後套錢,惟此類貸款唔係日日推,現時只有幾間銀行做。萬一當年冇銀行offer、居屋業主想套現就企係度。基於限制多、買家叫價能力低、筆者一向不建議買居屋。當然若夫婦家庭收入每月少於$30000、不妨先取政府優惠入手居屋、打穩陣腳,再努力提升自己。

另外,放棄公屋再用綠表名義買居屋,可享高按揭借貸好處、有95上會(即可造95%按揭),按揭年期更不因買家年老而縮短。白表是非公屋住戶又想買居屋的通道、借貸跟一般買私樓上無異。

最後是給年青人的建議:

1.同意曹sir(曹仁超- 著名財經專欄作)講,年青人不要被400呎的蝸居綁死自己。但如果將時間花在打機、逛街、在日本shopping、那相比之下買樓當強逼自己儲錢更有好處。

2.不介意年青人幹些低薪工作、但心得(留意: 唔係專業知識)及待人處事必需每星期都有增長。

3.進修不一定加薪、這是學店呃你的。

4. 筆者所辦的課程學費偏貴、或有人說很貴。但只要學生上畢堂輸少一次錢、肯定已值回全數學費。不少人被呃呃騙騙買左幾份保險或不停轉換基金、廿萬本金轉次基金佣金已四千….買股票同窩輪輸錢更不以幾千蚊計。

5. 知識改變命運、但不是非洲鼓或數理化。人會比錢你賺係因為你工作態度同信譽。Google Search Engine已經令硬知識變得好cheap。

6. 不要貪錢、貪字得個貧。這「回報」肯定有保證。

7. 因為唔想sell野而轉做文職、呢條路九成錯。

8. 儲錢主要唔係因為錢,而係培養執行力及態度。

9. 一窩蜂去讀名校硬塞知識、將來只做平凡人(當然…平凡是福)。

10. 不要倚老去教化人、年青人用得對、潛力大得可怕。所以筆者呢10點只寫一次、到此為止。

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