炒樓上岸X神回對話 : 樓價跌2-3成,從三個方面評估樓市 | 財務自由速成班 | Ann姐 x Anthony Sir




周末一班人樓市團聚gathering傾下樓市股市2019。淺樓齡90後問樓價跌幾多先合理?工廈大老闆、十多間住宅收租食上岸前輩你一句、我一句… 真係有斷估無痛苦,三年跌四成只是最恐慌預測。此時,炒樓上岸X神回幾個大重點。

大家必須明白,目前樓市面臨最大的風險,不是加息、不是銀行水緊,而是你冇sense 、冇知識認真去評估樓市。今次團聚,筆者 ( Ann姐和Anthony Sir)  總結一下行內睇法及補充一下。讓 80後、90後準上車買家多一個參考。

1. 以負擔力評估

正如習主席說,樓是用來住的,不是用來炒的。
市民能負擔的水平,才是真正合理的水平。在2018年中,最基本的上車盤都已經升到450萬或以上,最多只能做8成按揭,首期要近100萬,收入近4萬才能通過壓力測試!

試問有幾多打工仔可以做得到?如果樓價跌三成,回到2014年、2016年的水平,市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓,可以借盡9成桉揭,記得2014年,普遍上車盤的呎價大約在1萬左右,一個2百多呎的單位,售價不到3百萬,30萬首期,月供約1萬,月入2萬多的打工仔都可以買得到,這才是現實吧。

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2.1 以租值評估

「我喜歡!」「錢不是問題!」
買賣價可以脫離現實!量化寬鬆之後,資金泛濫,錢得來太易,尤其投資物業,持貨幾年轉一轉手,就賺幾百萬、幾千萬,花錢自然面不改容,加上政府辣招鎖死二手供應,樓價被炒高。

租金不可以脫離現實!上班族每天努力工作,換取有限工資,2萬就是2萬,3萬就是3萬,難道3萬元收入,可以用5萬元租樓?租金反映了市民的負擔能力,亦反映了物業的實際使用價值。

2.2 租值幾多才算合理?

簡單來說,如果你是投資者,在不考慮物業升值能力的前提下,要有幾多租金回報,才會吸引你買這個物業?一般來說,最基本是要租金回報高於供款利率,不然收租其實是蝕本的!
再理性一點的,最少要有2至3厘息差,才算吸引。例如在2010年的時候,供款利率低至1厘,一般細價樓收租回報約5厘,息差4厘。

到了2014年、2016年的時候,供款利率不到2厘,一般細價樓收租回報約4厘多,仍然有2厘以上息差。以2018年高位計算,樓價最少要跌三成以上,才能回到這個水平。

Ann姐 : 以圖表分析要下跌至2016年低位, 二手樓價CCL大約是158。 因此這次下跌的幅度約是最多至3成, 有些人說的跌7成… 我預計不相信。

 

3. 以經濟狀況評估

2016年的跌市,最主要的導火線是大陸股災,實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉,然而到了今年,中美貿易戰無日無之,各行各業亦開始面對挑戰,大型金融機構開始裁員…

Anthony Sir : 講咗好多年的加息終於來到,利淡因素更實在,回到當時的樓價水平亦非常合理。

 

總結 : 然而,以上所講的,都是從「合理」角度分析。
市場很多時候是不是理智的!未必能跌到這個水平~~
尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後,很多傳統的物業投資理論都要推倒重來,如果想趁平買樓,就要密切留意市場變化。

文 :  Ann姐 x Anthony Sir

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