買樓是聽講兩年後會跌? 賣地價格沒有更貴,只有更貴,好像月月屢破紀錄! 麵粉價(地價)大漲,未來的麵包價相信也唔慌便宜。大量市民被政府新居屋的「彩池」所吸引,等新居屋、首置盤「中獎」機會大嗎?

在買樓上車及按揭講座,學員話 : 「現現私樓咁貴,聽講出年會跌。係未等多一陣,出年先好買?」 網友、同學及親友,買不買樓? 此一時彼一時, 樓市「大贏家」「大輸家」起碼有4個關鍵時段。

(Part 1) 樓價上升現象

中原指數不知不覺間已經衝破180點,相信很快就要上試200點了。

每次講座其中一個最多年青人會問的問題是:「幾時先會回落?」

坦白說,以現時的市況來看,暫時看不到有甚麼原因會下跌。

記得對上一次樓市調整是2016年初,當時中原指數由高位146下跌至128點,然後就報復式反彈。林鄭上台的時候樓價已經衝上160點,不到一年又再上升超過20點,而且沒有跡象會停下來。

為甚麼這次升浪那麼狠?…最大的原因是政策推高樓價!

多年來政府不斷推出辣招,試圖令樓價降溫,可惜每次出招,都令樓價不跌反升,可能是因為政府官員缺乏實戰經驗,考慮不夠周全,又或者根本他們不想壓低樓價,只是小市民一廂情願。近年政府最致命的一招,是CY落台前送給全港的計時炸彈…非首置買樓要付15%印花稅!

這個政策…非常非常致命!令到樓價要回落極之困難!

以往,我們作為投資者,手上會有多個物業,除了收租之外,亦會因應市況,在適當的時候「低買高賣」,例如現時樓價瘋顛,我們會賣其中幾間,待樓價調整,再買番幾間,市場就會出現自然週節。

這個政策,表面上是控制需求,唔俾已經有樓的人再買樓,市場需求少了,但卻帶來一個致命的副作用…個個都唔想賣樓!尤其是有超過一層樓的業主,試想想,如果你現在手頭上有3層樓,一層自住,兩層收租,如果你賣出一間,再買就要付15%印花稅,換句話話說,賣咗樓雖然賺咗錢,但可能呢世都買唔番,自此就會得番一層收租樓,你會賣嗎?每一層樓,那怕只是殘殘瘀瘀,豆潤咁細的平價樓,都會覺得份外珍貴,除非買家出一個很吸引的高價,否則就情願唔賣,一動不如一靜,如是者,點會平呢?

 

所以今次升市,市場有個怪現象…量跌價升,不斷創新高!

其麼經濟數據、外圍市況,似乎對樓價已經影響不大,個人的心理、行為,影響更大,就算加息,經濟前景不明,對於業主來說,已經不太重要,最重要是賣咗買唔番。至於只有一層樓的,也難以平賣。第一,因為外面的樓價顛升,要換樓就要靠自住樓賺錢。再加上其他政策,例如收緊按揭等,令到現時買樓的人,供樓都綽綽有餘,持貨能力更強。

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(Part 2) 樓價下跌先兆

咁即是…幾時先會回落?

根據過往經驗,樓價回落都會有些先兆…

 

金融市場動盪

過往有好幾次跌市,其實都是受到金融市場動盪影響。

師傅教落,股市、樓市其實密切關係,股市先行,大約會領先三個月至半年,如果見到股市大跌,股災出現,就要小心了。看看之前幾次跌市,1997年亞洲金融風暴,2008年金融海嘯,以至2015年大陸股災,都是令到樓市下跌的主要動力。以2008年為例,2007年底股市亦很旺,衝破30000點,後來從高位回落,然後是雷曼事件,市場恐慌到極點,股市大約先行了大半年。再看2015年中大陸股災,樓市亦隨即爆破,尤其細價樓下跌更急。想預知樓市幾時跌,可以留意一下股市幾時爆破,或者會有啟示。

 

利息急升

另一個與樓市有密切關係的,是利息。

近年樓價急升的其中一個原因,是因為世界各國都印銀紙,令到資金泛濫,利息偏低,供樓成本平,自然會吸引人借錢買樓。史上供樓利息最低大約是2010年,當時我們新造按揭利率最低是H+0.65%,H不到0.3%,即是實際利率低於1%,最記得當時買一個150萬的單位,以當時標準7成按揭計,供樓只是3千多元,利息只是8百多元,但就可以租到7千多元,買一間賺一間。

如果市場利率不斷上升,升到一個點,買樓的人根本供唔起樓,又或者根本就過唔到壓力測試,個個都買唔起,就要小心。近年利息仍然偏低,雖然加息週期將至,但看不到會加很多,最多都係加1、2%,對供款來說影響不大。

 

回報急跌

反而最大的影響是樓價太高,租回追唔上,回報太低,收租蝕本!例如有些熱炒的上車屋苑,520萬的樓只能租1.1萬,回報只有2.5%,只要利息加一、兩次,又或者樓價再升多幾十萬,供樓利率就會超越收租回報,即是說買樓收租是蝕本生意!如果樓價唔可以持續不斷上升,同時回報又跌,點解仲要買樓收租呢?不如賣咗佢食咗佢好過啦!就會引發賣樓潮。

當年97年其中一個劈價的理由是,供樓利息遠高於租金回報,當年收租8千元的單位,借樓要近2萬,一旦樓市調整,樓價下跌,根本守唔住,一間要貼1.2萬,五間就要貼6萬,點守?所以大家可以留意住,如果按揭利率超越租金回報,可能是跌市的先兆。

 

又有好多朋友問:「如果買咗之後樓價下跌,點算?」

首先,短期內看不到大跌的理由。其次,無論是買樓還是任何投資,都要預計有風險存在,買樓的時候,就要預計到萬一樓價下跌兩成,自己是否可以接受到呢?沒有一項投資是穩賺不賠的,做好兩手準備,例如留有餘力,真的下跌了就用家人名再買一間,才是投資之道。

 

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