Ann姐睇樓記: Marini 會德豐抵唔抵?(足料分析)

眼見二手市場疲弱及有經濟遇下行危機，一手市場荃灣映日灣 ( Ann映日灣睇樓記Post 😎) 於首輪一Q清哂三百多個單位成績👍 。咁今次會德豐推出日出康城的新盤Marini (將軍澳日出康城9A) ，無懼姿態高價推出。不過，筆者認為，今次出盤出得俾平時略急，咁Marini抵唔抵，有冇伏呢?

基本上，較2個月前區內同系Grand Montara首批貴7%。不過，與同期推盤的億京荃灣映日灣折實呎價$19077比較，Marini則平兩成。

首先個盤基本資料 :

日出康城9A期 MARINI

樓盤位置：康城路1 號 (主要賣點係預計2022年會落成的將軍澳跨灣連接路)
發展商：會德豐及港鐵

物業座數：1 座: 第3座(3A及3B)

物業樓層：54 層: 6 樓至 68樓
單位總數：647伙

單位間隔：1房至3房

實用面積：370’ – 770’(標準單位)

小學校網：95校網
中學校網：西貢區
預計落成日期：2021年11月30日

（5★為滿分）

位置: 4★

Marini係會德豐發展的項目，項目座落於將軍澳康城路1號，共分為三座，整個屋苑共有647伙，交通來講，主要都係以港鐵為主，至於陸路交通，主要賣點係預計2022年會落成的將軍澳跨灣連接路，預計連接路落成後，理應能夠疏導將軍澳的交通，以減少繁忙時間塞車的問題。

注意：Tower 3A的A至D單位同Tower 3B的A單位面向東南而且望海。

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戶型：4★

發展商推出的Tower 3A同Tower 3B，每座有三部升降機，每層有6個單位，從建築圖上望都係屬於標準實用的四方設計。

社區評價：4★

以前只要一聽到日出康城，大家永遠就係將超人的心曠神怡拉上關係，如果講消費，就要坐地鐵去將軍澳，方便？不了！

但…今天的日出康城，空氣已經好左好多了！

未來？呢一兩年購入康城的上車客們有福了！因為未來日出康城市中心的超巨型商場！

間隔：
4★ (是次2房示範單位)
3★ (是次1房示範單位)

是次2房示範單係Tower 3A的A單位, 感覺上同Montara當天的兩房示範單位差唔遠，要注意主人房未必做到三邊落床（除非如示範中的裝修單位咁，將細房牆扑左佢）。至於廚房後面仲有個雜物室，如果當工人房的準買家就看考慮一下通風同埋工人高度的問題了。

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Tower 3的E單位是1房間隔，有足足379呎，聽到數字都覺得好大，仲要廁所用浴缸喎！

要注意，從圖中所見🤑:

– 廁所位置於房內廁所門口係正房間牆的中間，

– 房內有對流窗，如果以通風角度講係好事

– 冷氣機後方的樓底明顯低左

咁床同衣櫃要點佈局好呢？呢個可能要搵設計師再另行處理了。

設施：4.5★

項目中有健身室，兒童天地，音樂室，宴客室，卡拉Ok房，空中花園等等都是標準，另外屋苑有室內暖水泳池，仲有大大個室內籃球場同埋十分Gimmick的VR體感設備。至於室外泳池就因為泳池望海，所以私隱度當然會高很多了。

價錢：4★

如以78.5折後售價計算，首批折實價則介乎520萬至1,200萬元不等，呎價13,800至16,200左右，同日出康城7B期，同Grand Montara比貴大約7%左右。

Ann姐睇樓記 Marini總結:

如果以呎價來講, 個人覺得Marini與同區的Montara比又唔係貴很多, 加上部份單位向東南兼望海, 就算Marini比Montara要行多一兩分鐘到港鐵站, 有個咁既景, 都已經Price-In (價錢反映樓價)了吧。同荃灣區比，日出康城的社區始終比較新正，居民會偏向中產；加上現在有好多外資大公司的辦公室都搬哂去九龍灣，啟德，鰂魚涌一帶，如果以30分鐘生活圈計算，日出康城返工肯定會方便過荃灣好多吧。（相反地，荃灣新盤的目標客戶群偏向荃灣同葵青一帶，畢竟個邊已經唔見有新的地盤了…）

坊間傳言急賣：

其中一原因，筆者覺得係Montara當日太好賣，發展商知仲有一大批買家之下，不如示範兩房單位出返一個同上次Montara十分似的示範單位，咁上次抽唔到Montara的買家，還需要考慮間隔嗎？Agent與其講咁多，不如直接叫客人入票吧！

坊間傳言話唔急：

發展商未需要出動到高成數按揭，顯然發展商的目標客戶群就係有財政實力的買家，又要有Quality of Life的中產或者專業人仕的客戶群，最緊要穩穩陣陣賺到錢。

收票情況方面，截至8月23日晚，樓盤已經收到近1000票，超出首輪130個單的6倍。

至於Marini最後會賣成點，大家敬請拭目以待！

分享完畢，喜歡請俾 ” Share ” 😊。讓多些人可參考。祝各位有個安樂窩。by Ann姐 (FB : Ann姐上岸原理)

撰文：Ann姐
「買樓上車防中伏」財經書作者
「經濟一週」專欄作者
「有樓萬事足」「Ben sir睇樓團」節目顧問

Facebook : Ann姐上岸原理

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