Ann姐睇樓記: Marini 會德豐抵唔抵?(足料分析)




眼見二手市場疲弱及有經濟遇下行危機,一手市場荃灣映日灣 ( Ann映日灣睇樓記Post 😎) 於首輪一Q清哂三百多個單位成績👍  。咁今次會德豐推出日出康城的新盤Marini (將軍澳日出康城9A) ,無懼姿態高價推出。不過,筆者認為,今次出盤出得俾平時略急,咁Marini抵唔抵,有冇伏呢? 

基本上,較2個月前區內同系Grand Montara首批貴7%。不過,與同期推盤的億京荃灣映日灣折實呎價$19077比較,Marini則平兩成。

首先個盤基本資料 :

日出康城9A期 MARINI

樓盤位置:康城路1 號   (主要賣點係預計2022年會落成的將軍澳跨灣連接路)
發展商:會德豐及港鐵

物業座數:1 座: 第3座(3A及3B)

物業樓層:54 層: 6 樓至 68樓
單位總數:647伙

單位間隔:1房至3房

實用面積:370’ – 770’(標準單位)

小學校網:95校網
中學校網:西貢區
預計落成日期:2021年11月30日

(5★為滿分)

位置: 4★

Marini係會德豐發展的項目,項目座落於將軍澳康城路1號,共分為三座,整個屋苑共有647伙,交通來講,主要都係以港鐵為主,至於陸路交通,主要賣點係預計2022年會落成的將軍澳跨灣連接路,預計連接路落成後,理應能夠疏導將軍澳的交通,以減少繁忙時間塞車的問題。

注意:Tower 3A的A至D單位同Tower 3B的A單位面向東南而且望海。

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戶型:4★

發展商推出的Tower 3A同Tower 3B,每座有三部升降機,每層有6個單位,從建築圖上望都係屬於標準實用的四方設計。

 

社區評價:4★

以前只要一聽到日出康城,大家永遠就係將超人的心曠神怡拉上關係,如果講消費,就要坐地鐵去將軍澳,方便?不了!

 

但…今天的日出康城,空氣已經好左好多了!

 

未來?呢一兩年購入康城的上車客們有福了!因為未來日出康城市中心的超巨型商場!

 

間隔:
4★ (是次2房示範單位)
3★ (是次1房示範單位)

是次2房示範單係Tower 3A的A單位, 感覺上同Montara當天的兩房示範單位差唔遠,要注意主人房未必做到三邊落床(除非如示範中的裝修單位咁,將細房牆扑左佢)。至於廚房後面仲有個雜物室,如果當工人房的準買家就看考慮一下通風同埋工人高度的問題了。

 

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Tower 3的E單位是1房間隔,有足足379呎,聽到數字都覺得好大,仲要廁所用浴缸喎!

要注意,從圖中所見🤑:

–       廁所位置於房內廁所門口係正房間牆的中間,

–       房內有對流窗,如果以通風角度講係好事

–       冷氣機後方的樓底明顯低左

咁床同衣櫃要點佈局好呢?呢個可能要搵設計師再另行處理了。

設施:4.5★

項目中有健身室,兒童天地,音樂室,宴客室,卡拉Ok房,空中花園等等都是標準,另外屋苑有室內暖水泳池,仲有大大個室內籃球場同埋十分Gimmick的VR體感設備。至於室外泳池就因為泳池望海,所以私隱度當然會高很多了。

價錢:4★

如以78.5折後售價計算,首批折實價則介乎520萬至1,200萬元不等,呎價13,800至16,200左右,同日出康城7B期,同Grand Montara比貴大約7%左右。

Ann姐睇樓記 Marini總結:

如果以呎價來講, 個人覺得Marini與同區的Montara比又唔係貴很多, 加上部份單位向東南兼望海, 就算Marini比Montara要行多一兩分鐘到港鐵站, 有個咁既景, 都已經Price-In (價錢反映樓價)了吧。同荃灣區比,日出康城的社區始終比較新正,居民會偏向中產;加上現在有好多外資大公司的辦公室都搬哂去九龍灣,啟德,鰂魚涌一帶,如果以30分鐘生活圈計算,日出康城返工肯定會方便過荃灣好多吧。(相反地,荃灣新盤的目標客戶群偏向荃灣同葵青一帶,畢竟個邊已經唔見有新的地盤了…)

坊間傳言急賣:

其中一原因,筆者覺得係Montara當日太好賣,發展商知仲有一大批買家之下,不如示範兩房單位出返一個同上次Montara十分似的示範單位,咁上次抽唔到Montara的買家,還需要考慮間隔嗎?Agent與其講咁多,不如直接叫客人入票吧!

坊間傳言話唔急:

發展商未需要出動到高成數按揭,顯然發展商的目標客戶群就係有財政實力的買家,又要有Quality of Life的中產或者專業人仕的客戶群,最緊要穩穩陣陣賺到錢。

收票情況方面,截至8月23日晚,樓盤已經收到近1000票,超出首輪130個單的6倍。

至於Marini最後會賣成點,大家敬請拭目以待!

分享完畢,喜歡請俾 ” Share ” 😊。讓多些人可參考。祝各位有個安樂窩。by Ann姐  (FB : Ann姐上岸原理)

撰文:Ann姐
「買樓上車防中伏」財經書作者
「經濟一週」專欄作者
「有樓萬事足」「Ben sir睇樓團」節目顧問

Facebook :  Ann姐上岸原理

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