90後擔心樓價,何時入市時機?




90後讀者林先生來信 :   剛剛買了一個單位,幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交600萬元左右,見跌了20萬元,覺得很抵,一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧!有親戚叫我撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?

回覆讀者 : 
最少到目前為止,例如新樓盤不願平賣,展銷廳場面冷冷清清;又例如二手市場,業主仍然未見有大規模劈價,各大屋苑成交仍然一片死寂。

過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,現在樓價才下跌約一成多而已,調整仍未足夠,未來幾個月或會再試低位。

買了樓,是否應該撻訂?筆者認為又無必要!首先,從正面角度看,你已經比之前高位追入的朋友買平一成!

樓市跌幾多無人知

雖然未來仍然有機會下跌,但相比之前高位買樓的朋友,你已經買便宜了60萬元,比上不足,比下有餘。

幾時見底?其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析,簡單說,即是大家都係靠估!沒有人可以預知未來,尤其是今次跌市某程度上是受到外圍,特別是中美貿易戰影響,誰知貿易戰何時打完?

其次,即使樓價再跌兩成,對你的影響亦不大! 由於這是自住單位,不會用來收租,更不會用來炒炒賣賣,目標是長線持有,住得開心安樂,即使買貴些少,其實對你的影響不大。

根據過往幾次的經驗,下跌週期,幾個月就過。如果你仍然有人名有資金,可以考慮再買多間,分注投資。 如果沒有,則可以考慮先做好今次交易,下一次跌市的時候再戰江湖。

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【如何評估入市時機 】 

1.以租值評估

「我喜歡!」「錢不是問題!」
買賣價可以脫離現實!量化寬鬆之後,資金泛濫,錢得來太易,尤其投資物業,持貨幾年轉一轉手,就賺幾百萬、幾千萬,花錢自然面不改容,加上政府辣招鎖死二手供應,樓價被炒高。

租金不可以脫離現實!上班族每天努力工作,換取有限工資,2萬就是2萬,3萬就是3萬,難道3萬元收入,可以用5萬元租樓?租金反映了市民的負擔能力,亦反映了物業的實際使用價值。

2.以負擔力評估

正如習主席說,樓是用來住的,不是用來炒的。
市民能負擔的水平,才是真正合理的水平。在2018年中,最基本的上車盤都已經升到450萬或以上,最多只能做8成按揭,首期要近100萬,收入近4萬才能通過壓力測試!

試問有幾多打工仔可以做得到?如果樓價跌三成,回到2014年、2016年的水平,市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓,可以借盡9成桉揭,記得2014年,普遍上車盤的呎價大約在1萬左右,一個2百多呎的單位,售價不到3百萬,30萬首期,月供約1萬,月入2萬多的打工仔都可以買得到,這才是現實吧。

3.以經濟狀況評估

2016年的跌市,最主要的導火線是大陸股災,實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉,然而到了今年,中美貿易戰無日無之,各行各業亦開始面對挑戰,大型金融機構開始裁員,講咗好多年的加息終於來到,利淡因素更實在,回到當時的樓價水平亦非常合理。

然而,以上所講的,都是從「合理」角度分析。
市場很多時候是不是理智的!未必能跌到這個水平~~
尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後,很多傳統的物業投資理論都要推倒重來,如果想趁平買樓,就要密切留意市場變化。 

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Anthony Sir  :  投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。 同時為商業電台「星火燎原」地產環節嘉賓主持,曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、晴報、明報、星島、iMoney等專訪

Ann姐 :  《上車又住又賺》(系列)、《買樓上車防中伏》、《財富十級跳》財經書作者
– 曾於財經投資相關工作6年 – 利用資產sense 及鑽研財技和大學同學一齊買細單位,憑投資物業及財富心得 – 曾為TVB節目擔任「有樓萬事足」、「蝸居宅急變節目」總顧問。

 

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多年財經暢銷書作者《贏盡香港樓》《贏盡日本樓》《買樓財富十級跳》、《上車又住又賺》、《買樓上車防中伏》及《樓轉命運》

 

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