今年是第12年撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,內容如下:
(1)財富效應驟然回歸
2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,但這狀態不可能長期持續,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸!
(2)中資購買力再次左右大局
為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然更加謹慎調控,以港股通北水南下淨流入數據為例,2018年比2017年共減少約63.53%,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放,2019年不宜低估中國資金流的較寬鬆時段!
(3)上車購買力要掌握置業時機
如果以上兩種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。
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(4)龍市循環下的升跌有序
去年六月政府出「娥六招」是龍市二期(政府出手調整市場)的開始,而龍市一期(釋放市場累購買力)是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是不同市場板塊是有個別及先後發展的,整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。
但明年整體樓市將以價格先跌後升去發展。
(5)資金流為王
2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,這代表香港的存款是按揭量的數倍,銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性低息環境了。
貿易戰除了會引來市場負面發展外,也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,另外當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!
(下集待續) – 汪敦敬博士
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今次樓市下跌,仍未見底? 最少到目前為止,仍未見到見底訊號,過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,未來幾個月或會再試低位… 【樓市會跌多久? 如何評估入市時機 】>> 全文分享在底部
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【樓市會跌多久? 如何評估入市時機 】
90後讀者林先生來信 : 剛剛買了一個單位,幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右,早兩星期跌至560萬元,我見跌了60萬元,覺得很抵,一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧!樓價應該還會下跌,如何是好?如果之後再跌,那怎麼辦呢?有親戚叫我撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?
回覆讀者 :
筆者同意今次樓市下跌,仍未見底!
最少到目前為止,仍未見到見底訊號,例如新樓盤不願平賣,展銷廳場面冷冷清清;又例如二手市場,業主仍然未見有大規模劈價,各大屋苑成交仍然一片死寂。
過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,現在樓價才下跌約一成多而已,調整仍未足夠,未來幾個月或會再試低位。
買了樓,是否應該撻訂?筆者認為又無必要!
首先,從正面角度看,你已經比之前高位追入的朋友買平一成!
樓市跌幾多無人知
雖然未來仍然有機會下跌,但相比之前高位買樓的朋友,你已經買便宜了60萬元,比上不足,比下有餘。
幾時見底?其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析,簡單說,即是大家都係靠估!沒有人可以預知未來,尤其是今次跌市某程度上是受到外圍,特別是中美貿易戰影響,誰知貿易戰何時打完?
其次,即使樓價再跌兩成,對你的影響亦不大! 由於這是自住單位,不會用來收租,更不會用來炒炒賣賣,目標是長線持有,住得開心安樂,即使買貴些少,其實對你的影響不大。
即使再買貴100萬元,只是每個月供多約4,000元而已,當中大約有一半是本金,即實際多付約2,000元利息。
亦有不少網友擔心樓價下跌,銀行會追回差價,甚至call loan。
之前筆者曾經問過好幾位banker,據他們說,只要業主願意乖乖地每個月準時供款,只是一個細單位而已,貸款額才幾百萬元,就算銀行真係唔掂,也不會Call咁細筆數啦,不如直接Call幾個大戶好過。
再者,正如前文所說,每個人對後市都有不同的睇法,是否真的會繼續下跌兩成?實在不得而知!
如果撻訂之後,樓價不再下跌呢?甚至低位反彈呢?除了撻訂成本,還是買貴樓,豈非雙失? 既然不買也買了,筆者建議以不變應萬變!
根據過往幾次的經驗,下跌週期,幾個月就過。如果你仍然有人名有資金,可以考慮再買多間,分注投資。 如果沒有,則可以考慮先做好今次交易,下一次跌市的時候再戰江湖。
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【如何評估入市時機 】
1.以租值評估
「我喜歡!」「錢不是問題!」
買賣價可以脫離現實!量化寬鬆之後,資金泛濫,錢得來太易,尤其投資物業,持貨幾年轉一轉手,就賺幾百萬、幾千萬,花錢自然面不改容,加上政府辣招鎖死二手供應,樓價被炒高。
租金不可以脫離現實!上班族每天努力工作,換取有限工資,2萬就是2萬,3萬就是3萬,難道3萬元收入,可以用5萬元租樓?租金反映了市民的負擔能力,亦反映了物業的實際使用價值。
2.以負擔力評估
正如習主席說,樓是用來住的,不是用來炒的。
市民能負擔的水平,才是真正合理的水平。在2018年中,最基本的上車盤都已經升到450萬或以上,最多只能做8成按揭,首期要近100萬,收入近4萬才能通過壓力測試!
試問有幾多打工仔可以做得到?如果樓價跌三成,回到2014年、2016年的水平,市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓,可以借盡9成桉揭,記得2014年,普遍上車盤的呎價大約在1萬左右,一個2百多呎的單位,售價不到3百萬,30萬首期,月供約1萬,月入2萬多的打工仔都可以買得到,這才是現實吧。
3.以經濟狀況評估
2016年的跌市,最主要的導火線是大陸股災,實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉,然而到了今年,中美貿易戰無日無之,各行各業亦開始面對挑戰,大型金融機構開始裁員,講咗好多年的加息終於來到,利淡因素更實在,回到當時的樓價水平亦非常合理。
然而,以上所講的,都是從「合理」角度分析。
市場很多時候是不是理智的!未必能跌到這個水平~~
尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後,很多傳統的物業投資理論都要推倒重來,如果想趁平買樓,就要密切留意市場變化。