樓市升勢進入價升量跌階段,即是破頂價繼續有出現卻成交量大減,今次和去年尾的鞏固期不同,暫時未出現一沉百踩或者幸災樂禍的情緒化踐踏,有些人成交轉靜仍然不敢唱淡,只是經蠢蠢欲動等形勢來臨時再轉軚,我從來不看市場勢頭,市場情緒化要尊重但從來不可靠,最可靠仍只是數據。

 

去年調整期過份情緒化,人們一致看跌樓價,傳媒便乘風呼應,連成交回復反彈的新聞都大家都視而不見,但是如果純粹用效忠數據的角度來看,未來樓市我的最新評估如下:

 

第一,大結構沒有改變,即是在「龍市」的低借貸、高資金的低息環境,供應量不足,我們很難預算樓市會容易出現結構轉勢,但是,成交太少,自然會有個別屋苑或者地區出現放盤量增加情況,即是說樓市長遠雖然升,但是過渡時期有個別的區分是有條件出現微調個案,即是有一些是「執死雞」的,但我要提醒這些「死雞」並不多,就算個別板塊出現小調整,亦不可能太長久,甚至比去年的調整期短得多,因為我們正值租金上升的週期,而且租盤是同時減少的,何況少了人買樓,租金更只會日益趨升的。

 

第二,政府雖然又再推出居屋,但是凍結能力將大減,因為申請居屋的數目即使多,我認為大部分抽籤者在二手市場找到合適的就會上車,不會如此「傻仔」去為了一個機會渺茫的機率在二手市場找到盤也不入市的,對樓市來說,真正的隱憂不是貿易戰,貿易戰將是一個常態化的事情,在常態化的過程裡面,人們日益趨向平常心,真真正正令樓市改變基礎性結構反而是香港人自己,香港人愈來愈不重視競爭力,崇尚「HEA」、鄙視勤奮,這些對香港經濟增長數字上已經看到,而我們在GDP(國內生產總值)上,亦會容易被人追上,在被人追上之後,並不是一定等於樓價跌,而是等於更多香港人會運用回鄉證的權利回大陸住,而內地奮鬥得好的人,就會填補這些人在香港的實際「戶籍」了。

文 : 汪敦敬

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