2019下半年樓市 ( 新居屋 VS 私樓 )

樓市升勢進入價升量跌階段，即是破頂價繼續有出現卻成交量大減，今次和去年尾的鞏固期不同，暫時未出現一沉百踩或者幸災樂禍的情緒化踐踏，有些人成交轉靜仍然不敢唱淡，只是經蠢蠢欲動等形勢來臨時再轉軚，我從來不看市場勢頭，市場情緒化要尊重但從來不可靠，最可靠仍只是數據。

去年調整期過份情緒化，人們一致看跌樓價，傳媒便乘風呼應，連成交回復反彈的新聞都大家都視而不見，但是如果純粹用效忠數據的角度來看，未來樓市我的最新評估如下：

第一，大結構沒有改變，即是在「龍市」的低借貸、高資金的低息環境，供應量不足，我們很難預算樓市會容易出現結構轉勢，但是，成交太少，自然會有個別屋苑或者地區出現放盤量增加情況，即是說樓市長遠雖然升，但是過渡時期有個別的區分是有條件出現微調個案，即是有一些是「執死雞」的，但我要提醒這些「死雞」並不多，就算個別板塊出現小調整，亦不可能太長久，甚至比去年的調整期短得多，因為我們正值租金上升的週期，而且租盤是同時減少的，何況少了人買樓，租金更只會日益趨升的。

第二，政府雖然又再推出居屋，但是凍結能力將大減，因為申請居屋的數目即使多，我認為大部分抽籤者在二手市場找到合適的就會上車，不會如此「傻仔」去為了一個機會渺茫的機率在二手市場找到盤也不入市的，對樓市來說，真正的隱憂不是貿易戰，貿易戰將是一個常態化的事情，在常態化的過程裡面，人們日益趨向平常心，真真正正令樓市改變基礎性結構反而是香港人自己，香港人愈來愈不重視競爭力，崇尚「HEA」、鄙視勤奮，這些對香港經濟增長數字上已經看到，而我們在GDP(國內生產總值)上，亦會容易被人追上，在被人追上之後，並不是一定等於樓價跌，而是等於更多香港人會運用回鄉證的權利回大陸住，而內地奮鬥得好的人，就會填補這些人在香港的實際「戶籍」了。

文 : 汪敦敬