龍湖地產0960的潛在價值

全年業績:
營業額同比增長30.4%至人民幣1,510.3億元，其中物業投資業務收入同比增長41.5%至人民幣57.9億元。

歸屬於股東的溢利為人民幣183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長21.0%至人民幣155.5億元。毛利同比增長28.5%至人民幣508.0億元，毛利率為33.6%。核心稅後利潤率為15.5%，核心權益後利潤率為10.3%。

每股基本盈利人民幣3.13元，剔除評估增值等影響後之每股核心盈利同比增長20.7%至人民幣2.66元。

業務回顧
物業發展
二零一九年，集團物業發展業務營業額為人民幣1,407.9億元，較上年增長29.5%。交付物業總建築面積為1,068萬平方米。物業發展業務結算毛利率為32.1%。二零一九年，營業額單方價格為人民幣13,188元╱平方米。

二零一九年，集團合同銷售額達人民幣2,425.0億元，較上年增長20.9%。銷售總建築面積1,424萬平方米，較上年增長15.2%。銷售單價人民幣17,032元╱平方米，較上年增長4.9%。長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為人民幣823.9億元、人民幣592.0億元、人民幣522.5億元、人民幣263.0億元及人民幣223.6億元，分別佔集團合同銷售額的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

於二零一九年十二月三十一日，集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣2,535億元，面積約為1,500萬平方米，為集團未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。

物業投資
集團一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略。目前集團的投資物業主要為商場，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。除商場外，滿足新世代人群租住的租賃住房「冠寓」已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。

二零一九年，集團物業投資業務不含稅租金收入為人民幣57.9億元#，較上年增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%#、20.3%和0.7%。截止二零一九年十二月三十一日，集團已開業商場建築面積為377萬平方米（含車位總建築面積為493萬平方米），整體出租率為98.5%；冠寓已開業7.5萬間，規模行業領先，整體出租率為77.4%，其中開業超過六個月的項目出租率為87.3%。

得益於已開業商場的租金上漲、在建商場的持續投入以及租賃住房「冠寓」的發展，集團二零一九年錄得投資物業評估增值人民幣37.3億元。

科技收入
二零一九年，集團科技收入為人民幣4.0億元。近年來，集團致力於對內部各航道的運營管理、流程創新等領域提供數字科技服務。目前，該項服務不僅服務於集團內部運營，亦開始服務於外部客戶，包括商場會員積分業務、商場商戶電子優惠券業務、物業智能停車系統服務以及合作項目管理等多種外部經營場景。未來，集團將不斷拓展數字化服務產品及其適用場景，科技收入亦將穩步增長。

業務展望:
二零一九年，調控政策從緊從嚴，住房的居住屬性以及不將房地產作為短期刺激經濟的手段已成共識；因城、因區、因勢施策加大了市場在城市、地域維度的冷暖不均，也加速了行業集中度的提升。外部環境的複雜化與不確定性成為常態，規模、速度等單一維度不再成為企業競爭的標尺，產品、服務、運營、資本等綜合能力的打造更代表未來趨勢。

集團秉承「空間即服務」戰略，堅持地產開發、商業運營、租賃住房及智慧服務四大主航道業務全面協同發展，打造持續領先行業的成本能力、供應鏈管理能力及持續增效能力；既堅守主業又洞見變革，不斷迭代組織運營系統以提升效率。

二零二零年，集團在售主力項目將達到212個，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業態產品。產品涵蓋剛需、改善型、商業經營等細分需求，並踐行差異化戰略，根據不同區域不同客戶的需求精準規劃產品和業態配置，力求在波動市場中把握機會。

集團（包括合營及聯營企業）於二零一九年竣工的物業總建築面積約1,500萬平方米。計劃於二零二零年竣工的物業總面積將達到2,000萬平方米左右，其中大部分將集中於下半年。二零二零年初，受突發的新型冠狀病毒疫情影響，部分項目開工受阻，目前逐步恢復正常，集團將在保障品質的前提下，提高效率，保障進度。

投資物業方面，商業運營業務中杭州西溪天街、上海閔行天街、合肥瑤海天街等10座商場已於二零一九年開業；重慶金沙天街、成都上城天街、蘇州星湖天街等將於二零二零年開業。租賃住房「冠寓」作為主航道業務之一，二零一九年已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營，未來也將隨着市場的需求增長，穩步推進。上述兩項業務的投入及發展為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。

面對日益複雜多元的房地產下半場，集團將始終堅持穩健的財務管理策略，保持低成本、多渠道的融資優勢，保持合理、安全的負債水平，力求平穩、可持續發展。在項目投資維度，集團將繼續量入為出，亦通過外部合作及二級市場收購等方式，控制拿地成本、提高資金使用效率。