萬科企業2202的潛在價值

全年業績:
報告期內，集團實現營業收入人民幣3,678.9億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣388.7億元，同比增長15.1%；每股基本盈利人民幣3.47元，同比增長13.3%。

業務回顧：
(1)房地產開發業務

①銷售和結算情況
銷售規模上升。 2019年集團實現銷售面積4,112.2萬平方米，銷售金額人民幣6,308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。所銷售的產品中，住宅佔86.4%，商辦佔10.0%，其它配套佔3.6%。集團的住宅產品繼續堅持面向主流客戶自住需求的定位， 144平方米以下的中小戶型佔比91.2%。 2019年集團在全國商品房市場的份額約4%，在21個城市的銷售金額位列當地第一，在12個城市排名第二。

結算收入增長。 集團實現房地產開發業務結算面積2,460.3萬平方米，同比增長12.3%；實現房地產開發業務結算收入2人民幣3,340.4億元，同比增長22.1%；房地產開發業務的結算均價為人民幣13,577元╱平方米（2018年：人民幣12,489元╱平方米）。

已售未結資源規模上升。 截至報告期末，集團合併報表範圍內有4,288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣6,091.0億元，較上年末分別增長15.6%和14.8%。

② 開發投資情況
開竣工面積同比增長。 2019年集團開發項目新開工面積約4,241.1萬平方米，同比下降15.1%，完成年初計劃的118%；開發項目實現竣工面積約3,007.9萬平方米，同比增長9.1%，完成年初計劃的98%。

堅持審慎投資。 投融資工作對集團經營安全和健康穩定發展影響重大，集團繼續堅持理性投資的策略，在做好安全與發展平衡、風險與收益匹配的前提下，嚴格控制投資質量，規範投資要求，加強投後管理，提升管理精細化水平。 2019年集團獲取新項目147個，總規劃建築面積3,716.5萬平方米，權益規劃建築面積2,478.4萬平方米，權益地價總額約人民幣1,549.6億元，新增項目平均地價為人民幣6,252元╱平方米。

堅持圍繞城市經濟圈佈局。 按建築面積計算， 2019年新增項目71.5%位於一二線城市；按權益投資金額計算， 79.9%位於一二線城市。

項目資源滿足持續發展需要。 截至報告期末，集團在建項目總建築面積約10,256.1萬平方米，權益建築面積約6,170.0萬平方米；規劃中項目總建築面積約5,394.3萬平方米，權益建築面積約3,360.2萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約492.9萬平方米。

(2) 物業服務
集團物業服務以「讓更多用戶體驗物業服務之美好」為使命，持續踐行住宅商企兩翼齊飛的發展戰略，提升服務質量，擴大市場份額。報告期內，萬科物業實現營業收入人民幣127.0億元，同比增長29.7%。萬科物業連續第十年蟬聯「中國物業服務百強企業綜合實力TOP1」，連續第六年蟬聯「中國房地產開發企業500強首選物業品牌」榜首，連續三年獲得「中國特色物業服務領先企業－企業總部基地」榮譽稱號，並蟬聯中國物業服務品牌價值榜首。

報告期內，萬科物業繼續積極拓展項目資源，新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）人民幣54.06億元，同比增長33.13%。新拓展項目中，住宅物業服務新增簽約面積1.03億平方米，新增飽和收入人民幣33.39億元，非住宅物業服務新增簽約面積0.18億平方米，新增飽和收入人民幣20.66億元。截至報告期末，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。

報告期內，萬科物業與戴德梁行成立合資公司，實現商業物業服務和設施管理的強強聯合；「城市空間整合服務」模式已在珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白雲及成都高新區，由萬科物業承接當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等城市管理業務。

萬科物業還積極開展數字化建設，以更好地響應客戶服務需求，實現降本提效和精細運營，包括紙電一體化發票管理平台、人行出入口無人值守智能化產品、「黑猫二號」 智慧停車場管理系統等。

(3) 租賃住宅
租賃住宅業務以青年長租公寓（「泊寓」）為主要產品線，同時探索為不同類型客戶提供長期租住解決方案；通過讓客戶「放心、省心、開心、暖心」的四心服務文化，積極提高服務質量。

報告期內，租賃住宅業務繼續堅持圍繞核心城市佈局，積極提高項目經營與服務質量。 2019年租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。

集團努力提升城中村內的長租公寓改造和開業效率，報告期內萬村項目新增開業3.5萬間。

(4) 商業開發與運營
集團以印力集團作為商業開發與運營平台。 2019年底，印力集團運營管理項目108個，覆蓋50多個城市，管理面積近900萬平方米，已開業面積為644萬平方米。

報告期內，杭州金沙印象城、濟南印象城、合肥萬科廣場、貴陽印象城四個購物中心開業，融合城市和區域特點形成的獨有IP受到消費者的歡迎；持續聚焦存量項目提升，上海三林印象城、長沙印象匯、淄博印象匯和濰坊印象匯更新升級並重新開業後均有不錯表現；不斷提升以客戶為中心的數字化運營能力，數字化會員運營系統覆蓋52個項目，會員數量超過500萬，上海印力榮獲2019年世界互聯網大會（烏鎮）「中國大數據應用最佳實踐案例」；積極開展資本市場創新探索， 2019年11月發起印象壹號商業投資基金，總規模人民幣30億元，未來將投向購物中心的開發和運營。

(5) 物流倉儲服務
集團以「萬緯物流」為物流倉儲服務平台，經過近五年發展，服務客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、製造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

2019年萬緯物流進一步完善核心節點佈局。新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約為191萬平方米。截至報告期末，萬緯物流進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個（包括9個高標庫與冷庫一體化綜合物流園），冷庫15個，可租賃物業的建築面積約1,086萬平方米。截至本報告披露日，萬緯物流共計穩定運營53個項目，包括45個高標庫項目和8個冷鏈項目，其中高標庫穩定運營項目平均出租率為92%，冷庫的全年倉庫使用率為82%，較2018年大幅提升。

2019年，萬緯物流通過精益管理及信息化手段逐步提升經營能力，以優質服務贏得客戶，一方面逐步強化一體化服務能力，提高庫內操作、運輸業務對營收的貢獻；另一方面加強成本支出管理，著力於降低管理費用及間接成本比例。期內，萬緯在2019中國物流企業家年會上獲社會責任貢獻獎，萬緯冷鏈獲「金飛馬獎」金牌企業。

2019年12月31日，萬緯物流完成「萬緯物流－易方達資產－物流倉儲1期資產支持專項計劃」深交所簿記流程，該專項計劃總規模人民幣5.73億，其成功發行體現了市場對於萬緯物流資產管理能力的認可與信任。

(6) 其他業務
集團冰雪業務在2019年繼續保持業內領先的標杆位置。目前集團運營吉林松花湖，北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目，其中吉林松花湖度假區客流量、客戶滿意度持續保持國內領先，並連續第三年獲得世界滑雪4大獎「中國最佳滑雪度假區」稱號。在2019年11月至2020年1月末因疫情影響暫停營業前，以上三個冰雪項目累計接待滑雪游客39萬人次。 2020年2月25日，吉林松花湖度假區針對省內市場有限度恢復營業。此外，集團作為第二大股東的北京國家高山滑雪有限公司，負責建設2022北京冬奧會延慶冬奧村及媒體中心和大眾雪場，現場建設及運營籌備工作進展順利。

此外，集團繼續探索和人民美好生活相關的產品和服務，完善生活配套，解決客戶痛點，在養老、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。 2019年3月，萬科梅沙書院被《2018胡潤百校排行榜》評為「深圳民辦國際學校第2位」。

業務展望:
1.外部環境
當前外部環境呈現出高度的複雜和不確定性。中長期來看，行業已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變為買方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業綜合實力的考量更加嚴峻。短期來看，新冠肺炎疫情的爆發進一步加大了不確定性，對企業在認識、態度、能力、行動方面提出了更高要求。

儘管挑戰很多，但行業巨大的體量仍然為企業提供了大量發展機會。不同地區、不同業態之間，不平衡不充分的問題依然明顯。軌道上蓋物業、城市更新的發展空間廣闊；物業服務在參與社區治理、城市治理上大有潛力；租賃住房、冷鏈倉儲尚有廣泛需求。集團相信，只要遵循「和城市同步發展、和客戶同步發展」的策略，聚焦客戶需求，踏踏實實做好產品、服務，企業仍能實現長足的發展。

2. 2020年經營策略
在「以客戶為中心，以現金流為基礎，堅持合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展」的長期經營方針下，集團將以「聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤」作為年度工作主題，做好各項工作。具體而言：

(1) 平穩度過疫情，增強企業免疫力，做好熱身準備，在保障員工安全的前提下加快復工進度，全力減少疫情給經營帶來的影響。

(2) 持續鞏固提升基本盤，聚焦產品服務，打造客戶願意買單的好產品、好服務、好項目。

(3) 落實精益運營，提高經營效率和效益。

(4)量入為出，做好投融資工作，保持融資安全彈性，保持行業領先的信用評級。

(5) 堅持城鄉建設與生活服務商的既定戰略，「與城市同步發展，與客戶同步發展」，持續開展戰略修訂，探索數字化戰略，指導和助力業務發展。

2020年，集團現有項目預計新開工面積2,921.2萬平方米；預計項目竣工面積3,319.3萬平方米。