樓價下跌了,重要的問題是跌幾多? – 汪敦敬博士




樓價下跌了,重要的問題是跌幾多?和跌勢之後會否反彈回升?還是拾級而下?鑑於服務泡沫市場的牛熊理論,在09年之後已不適合香港這宏調下的低泡沫市場,筆者的「龍市理論」正是描述以中國式政策調節的市場升跌世態!

有人錯誤評論「龍市理論」是樓價只升不跌的學說,這個是一個很錯的演繹!龍市分一期和二期,一期是「購買力聚積後的上升!」,二期是「政府必然性出手干預後的市場調節期」!龍市理論是描述低泡沫的宏觀調控市場,如何在升跌不同階段情形下仍輾轉向上,仍然在升跌情況之下是浪比浪高向上發展,重要是中間是不斷出現調整期的,所以筆者在3月已發文「樓價隨時可以跌一成!」

其實是想提醒上升途中的調整,現在既樓價已跌,是時間評估應該跌多久,當然,既然牛熊理論已不合適於香港樓市,我當然是不同意樓價是轉勢下調,合乎龍市要求下,即政府有出招而引起充分的調整下,「龍市二期」總共出現了三次,分別是2011年7月至2012年1月、2013年9月至2014年3月及2015年10月至2016年3月。

今次第四次,我們用統計學去推演,我們認為「龍市二期」應該是在今年8月至明年2月的,這個是用差餉物業估價署樓價指數去計算全港樓市的,但是市場已經是進入多板塊個別發展,所以以上只是一個較宏觀的參考,針對一些特別的市場,例如屯門等上車的市場它應該會快一點回復,這個當然只是圖表學,有關技術預測,我們在2015年尾的時候發表算是相當準確的,但這始終都是數字演繹,亦是不包括一些突發而有力的好消息和壞消息,亦包括不到數據看不到的政策。

所以我認為居屋和細價樓在11月是會更早反彈的,而空置稅引致的樓花複雜變化也會影響到二手市場,這點我們亦是技術分析上給不到參考的,因此大家不應該太迷信,消化完自己去決定吧。

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