(這內容是配合堂上教授) 根據巿況及最新的差估署指數推測樓巿走勢,所採用數據的是差餉物業估價署的較受歡迎屋苑的售價指數年度變化圖。數據上睇,以谷底計這個圖表已經歷了9個週期,週期的間距是24個月至39個月,上一個週期的谷底在2016年6月,距今大約39個月。

差餉物業估價是什麼?

官方的物業價格及租金指數是由差餉物業估價署編訂和按月公布的。

目前,這兩項指數涵蓋四大類物業,即住宅物業、寫字樓、舖位和分層工廠大廈。這兩項指數的編訂方法,以方便使用這些指標分析市場變化。

普遍的誤解
根據已成交物業樓面面積的平均價格/租金 (以下簡稱平均價格/租金 )走勢來分析物業市場的表現,是頗常見的方法。然而,這個方法十分籠統,且可能會提供誤導性指標。主要原因是不同時期成交的物業,其質素和特點 (例如樓層、景觀、位置和樓齡等 )可能截然不同。這些差別所帶來的平均價格/租金變化,未必能反映市況的真實轉變。

為了更準確反映市場變化,就不同時期物業價格/租金作出的比較應盡可能扣除物業質素和特點方面的因素,而這方面可透過頻密修訂物業的潛在轉售/租賃價值而達到理想的效果。不過,有關估值工作會涉及龐大資源,推行上會有實際的困難。

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