娥六招滿月,樓市下跌睇實三大因素




樓價仍持續高企,6月29日連出六招試圖為樓市「降火」。娥六招滿月,樓市是否真下跌? 中原地產表示,三大整體指數連創新高後輕微回軟,中原城市大型屋苑領先指數CCL_Mass報190.20點,按周跌0.25%;CCL(中小型單位)報187.94點,按周跌0.28%。樓市下跌主要看三個因素及一些小節。

▼ Ann姐在Ben Sir 睇樓團片段 ▼

朋友問:「如果買咗之後樓價下跌,點算?」
Ann姐 :  「首先,短期內看不到大跌的理由。其次,無論是買樓還是任何投資,都要預計有風險存在,買樓的時候,就要預計到萬一樓價下跌兩成,自己是否可以接受到呢?沒有一項投資是穩賺不賠的,做好兩手準備,例如留有餘力,真的下跌了就用家人名再買一間,才是投資之道。」

買樓賺錢關鍵不只在樓價升跌, 香港大約有181萬個可售的住宅單位(包括公居屋) (資料來自(祥益汪生文章分享)。 樓市當中大部份未必全部是是投資高手,甚至有是注專工作,少物業知識的投資盲!(如果你乜都唔識,只係食升軌,common sense 都知你會好難在投資路上走得長走得遠!) 這刻未有太大下調。 另外有些人認為人們交不起租,樓價就難再向上了。 想深層次下,交不起租市場就會走向劏房化和200呎下納米化。但劏房租金升到一個程度,也推動樓價向上! 

▼  樓市下跌睇實以下3大因素 ▼ 

利息急升

另一個與樓市有密切關係的,是利息。

近年樓價急升的其中一個原因,是因為世界各國都印銀紙,令到資金泛濫,利息偏低,供樓成本平,自然會吸引人借錢買樓。史上供樓利息最低大約是2010年,當時我們新造按揭利率最低是H+0.65%,H不到0.3%,即是實際利率低於1%,最記得當時買一個150萬的單位,以當時標準7成按揭計,供樓只是3千多元,利息只是8百多元,但就可以租到7千多元,買一間賺一間。

如果市場利率不斷上升,升到一個點,買樓的人根本供唔起樓,又或者根本就過唔到壓力測試,個個都買唔起,就要小心。近年利息仍然偏低,雖然加息週期將至,但看不到會加很多,最多都係加1、2%,對供款來說影響不大。

例子 :

以580萬為例, 最多借8成按揭, 假設分30年還, 利率2.15%, 每月月供$17,877, 收入要求為$43,134 .

如現選用新的P按, 每月供款增加至$18,118, 比之前的每個月多供$241. 另外收入的要求都增加至$43,622, 比之前的要求增加了$488. 如現選用新的H按, 增加的幅度更大. 每月供款增加至$18,360. 另外收入的要求都增加至$44,112.4 .

 

金融市場動盪

過往有好幾次跌市,其實都是受到金融市場動盪影響。

師傅教落,股市、樓市其實密切關係,股市先行,大約會領先三個月至半年,如果見到股市大跌,股災出現,就要小心了。看看之前幾次跌市,1997年亞洲金融風暴,2008年金融海嘯,以至2015年大陸股災,都是令到樓市下跌的主要動力。以2008年為例,2007年底股市亦很旺,衝破30000點,後來從高位回落,然後是雷曼事件,市場恐慌到極點,股市大約先行了大半年。再看2015年中大陸股災,樓市亦隨即爆破,尤其細價樓下跌更急。想預知樓市幾時跌,可以留意一下股市幾時爆破,或者會有啟示。

 

回報急跌

反而最大的影響是樓價太高,租回追唔上,回報太低,收租蝕本!例如有些熱炒的上車屋苑,520萬的樓只能租1.1萬,回報只有2.5%,只要利息加一、兩次,又或者樓價再升多幾十萬,供樓利率就會超越收租回報,即是說買樓收租是蝕本生意!如果樓價唔可以持續不斷上升,同時回報又跌,點解仲要買樓收租呢?不如賣咗佢食咗佢好過啦!就會引發賣樓潮。

當年97年其中一個劈價的理由是,供樓利息遠高於租金回報,當年收租8千元的單位,借樓要近2萬,一旦樓市調整,樓價下跌,根本守唔住,一間要貼1.2萬,五間就要貼6萬,點守?所以大家可以留意住,如果按揭利率超越租金回報,可能是跌市的先兆。

P.S :  2018年8月 , 遲買一個月慳30萬,翠怡跌價半成! 業主急走貨,剛以569萬元賣出,呎價15,462,低市價半成。在今次賣出單位的樓下一層G室,面積相同,上月以599萬元售出,呎價16,277元,遲買一個月已平30萬元或5%。

文 :  Ann姐 

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